1套房子,10分麻烦!到底有没有解?

遗产继承 2022-03-28 00:00:00120本站fshcn

        父母离婚,离婚协议是写的房子给我,父亲债务自己一人偿还,但是迟迟没有过户,房产证上还是父母的名字。现在父亲去世,如果过户,是否只需我母亲同意?过户完成后,我是否需要偿还我父亲的债务?

        就我个人观点而言,你这个事情涉及三个方面的问题。

        1.父母离婚,离婚协议约定房子归子女,但没有过户,这种情况是否有效?

        目前,对于这个问题的司法判决,存在两种观点:

        观点一:离婚协议不同于一般意义上的合同,其中关于财产分割的内容是对离婚财产的约定,具有强烈的人身关系属性。离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体,不能单独撤销。离婚协议中赠与子女房产是夫妻对共同财产分割达成的协议,在双方婚姻关系因登记离婚而解除的情况下,应认为赠与房产的目的已经实现,对当事人不仅具有法律约束力,而且具有保护、照顾未成年子女利益的目的,赠与人不能任意撤销。

        观点二:离婚协议中赠与子女房产未办理过户手续或者经过公证,也不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质,赠与财产的权利未发生转移,赠与人可依据赠与合同的有关规定撤销赠与。值得注意的是,在办理离婚登记时,婚姻登记部门根据《婚姻登记条例》的规定,只要求自愿离婚的双方当事人对子女和财产问题协商一致作出适当处理,并不对财产分割协议进行实质性审查。换言之,离婚协议中的约定是否合法有效,并不在婚姻登记部门审查范围之内。

        对此,不同的人有不同的理解,不同的人有不同的偏向,而且都有一定的道理。但是,我个人认为,二者并不矛盾,并非非对即错

        我认为,具体是参考观点一,还是观点二,换句话说,是否以办理过户登记为标准,不是看法院级别,也不单单是离婚协议下的赠与不构成一般意义上的赠与合同,而更应该视实际案情需要而定。

        情况一:如果涉案双方仅属于离婚男方、离婚女方及子女之间的纠纷,那么应该以观点一为判决标准。因为这属于“窝里斗”,更应该理解为离婚协议下的赠与不构成一般意义上的赠与合同。

        情况二:如果涉案双方是离婚男方、离婚女方、子女与第三方之间的纠纷,那么应该以观点二为判断标准。理由包括但不限于两个问题:一是内部合同不能对抗善意第三人。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。”二是规避一些当事人故意转移、处理财产,以达到逃避债务之目的。实践中,不排除有些夫妻当中的一方为了躲避债务,在预感到可能惹上官司、拖欠债务的时候,当机立断,与另一方协议离婚,并把财产赠与给子女等行为。如果采用观点一,那么很可能不能保护第三人的合法权益。所以,我个人根据目前的判例情况大胆地猜测,过去的案例是以我理解的思路予以判决,并非是刻意使用观点一或观点二。

        对此,我在另一篇文章里面有详细的阐述。如果大家有兴趣,可以详情阅读链接内容:

        离婚协议约定将房产赠与子女,子女在该房屋未办理过户前是否享有所有权?我认为很多人没看清!

        回到题主的问题上,这里房屋没有过户,也涉及到父亲生前债务,还涉及到遗产继承的问题,因此,牵涉到的第三人可能不止一个人。所以,从法律的角度上说,我个人认为这里的离婚协议中赠与房产行为很可能被撤销。

        2.如果现在过户是否只需我母亲同意?

        如果按照前面分析的思路,只有母亲同意的情况下,是不能过户的。即使过户了,也可能被认定无效。原因包括但不限于以下两点:

        第一,如前所说,离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体,不能单独撤销。但涉及到第三人的时候,可能因为内部合同不能对抗善意第三人而无效。所以,如果父亲没有遗嘱,而且按照法定继承的方式处理遗产的情况下,不止你一个人有继承权,还有爷爷奶奶等人(第一顺序:配偶、子女、父母),甚至可能还有后母及其子女,那么父亲的遗产就不止由你一个人继承,一旦其他继承人要求分割财产,那就只能按照法定继承的方式,所有有继承权的人都来分割你父亲的遗产。这个时候要过户到自己名下,就有点难了。除非其他继承人签字放弃继承。所以,这个时候签字不止母亲一个人。

        第二,房屋过户的时候,房管局可能也因为遗产继承问题,需要所有有继承权的人签字,否则,可能很难过户。即使房管局违规过户了,一旦被其他继承人知道了,要以此闹纠纷,那么房管局也可能兜不住,依然会出现麻烦,可能涉及重新分割。

        3.过户完成后,是否需要偿还父亲的债务?

        如前分析,涉及到第三人,那么过户完成之后,按照法律规定,是需要偿还债务的。但是,不排除债权人不知道父亲的房产情况,以为人死债灭,不再追究,这也有可能

        只不过,一旦债权人知道父亲还有房产,也有子女继承的情况下,那么,不管从刚才说观点二来说也好,还是从遗产处理的角度上讲,被继承人都有权偿还债务。《民法典》第一千一百五十九条规定,“分割遗产,应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务;但是,应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产。”

        归结起来,这个问题的观点有几点:一是继承人有哪些?二是债权人是否知晓父亲留有房产?三是涉及的其他继承人和债权人是否知道这个法律关系、利害关系?哪一个点出现问题,都可能让房屋过户产生纠纷。

        1套房子,10分麻烦!到底有没有解?

        有解!

        如果离婚需要写离婚协议,不妨以下面这份协议为参考。记住,仅供参考!

        离婚协议(附:使用说明、注意事项) 

        同时,如果有前面问题中提到的麻烦,因为房屋有房贷或者其他原因,暂时没有或者不能把房屋过户给子女,那么夫妻双方在离婚之前,不妨将离婚协议予以公证。公证之后的协议,至少对内(内讧)是很难予以撤销的。不过,对外(涉及第三人),还是会根据具体情况来予以认定(个人偏向观点二)。

        成都律师刘艳温馨提示:任何协议,没有纠纷之前,本就是一张纸;有了纠纷之后,那就是一份权益。因此,要不要专业人士指导、拟定协议,以保证协议的有效性、保证当事人的合法权益,仁者见仁智者见智,请慎重处之!

       编著图书不是目的,而是一个过程,一个督促自己不断学习的过程,一个提升自己理论水平的过程,一个提高自己业务能力的过程,还是一个关注孩子健康成长的过程!

——一个编著图书的律师

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